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基于POI可达性的杭州城市居住空间 和房价分异演变研究

作者:admin1 日期:2021-07-25 17:24:06 点击:192

摘要居民的日常出行需求主要是从居住地出发,到达生产生活和社会活动等的发 生地。因此,住宅的POI (Point of Interest,兴趣点)可达性是居住选址时优先 考虑的重要因素。随着经济的发展,城市不断对周边土地进行建设和开发,城市 建成区成倍拓展,城市内部资源配置的非均衡性不断凸显。与此同时,学区、地 铁、景观等新兴影响因素,使得居住空间和住房价格的影响机制复杂化。

本文首先通过GIS分析杭州城市居住空间从2006年到2012年乃至2018 年的分布演变规律,细化研究居住空间分异情况,利用杭州居民出行调查数据进 行社会因子生态分析,提取出了主导杭州市居住分异的因子。在此基础上,对住 宅小区到城市中心、就业中心等相关PO1的可达性进行测算,探究居住空间的演 变与P01可达性之间的相关性和耦合性。另一方面,观察住房价格在时空维度上 的变化,构建时空地理加权回归模型(GTWR)探讨P0I可达性对房价的动态影 响。时空模型展现出了优于传统的地理加权模型(GWR)和混合地理加权模型 (MGWR)的拟合优度。最后总结探究城市居住空间演变的驱动机制。主要研究 工作及结果如下所示:

(1)  对杭州市新建住宅小区区位分布及其变化进行统计研究,发现杭州城 市居住空间沿着交通干线不断外拓发展,从单中心发展为多中心的分布模式。

(2)  杭州市居住空间呈现马赛克化的格局特征,居住分异的主导因子的提 取以及集群聚类的分析表征出居住空间分异形成原因的复杂性。

(3 ) GTWR回归结果表明,城市中心、就业中心、商业中心、学校、公园 景点等P01的可达性都是住宅价格空间分异的重要影响因素,且其对房价的影响 存在时空异质性,近年来居民对于教育质量和交通便捷的重视程度有所提升。

(4)城市房价分异不止于表达,也是推动居住空间演变的重要驱动机制, 此外还有P0I可达性的引导作用以及宏观层面外部因素的驱动作用,综合形成了 城市居住空间演变的复杂的驱动机制。

关键词:P0I可达性;居住空间;时空地理加权模型;住宅价格;空间分异

ABSTRACT

The daily travel needs of residents are mainly from the residential area to the place where production, living or social activities take place. Therefore, people will take POI (point of interest) accessibility into consideration when choosing a residential location. At the same time, with the development of economy, urban built-up areas have been expanded through construction and development of the surrounding land. In the process of urban renewal and expansion, the non-equailibrim of spatial reconstruction and resource allocation has been increasingly prominent. This has caused increasingly significant spatial-temporal heterogeneity in housing price. Meanwhile, new influencing factors, such as schools, subways and urban landscapes, have further complicated the differentiation mechanism of housing prices and residential space.

This paper uses GIS to analyze the distribution and evolution of the residential space in Hangzhou from 2006 to 2012 and even 2018. Detailed consideration is given to the residential space differentiation. This paper conducts factor ecological analysis of residential space in Hangzhou, and extracts the factors that dominate the social space differentiation and residential segregation. On this basis, the traffic accessibility of residential districts to the urban center, employment center and other related POIs are measured. Further considering the correlation and coupling between the accessibility of POI and the spatial differentiation of housing price, the estimation makes use of spatial and temporal data via three different models of geographically weighted regressions (GWR) to explore the dynamic impact of POI accessibility on residential prices. The results show that the geographically and temporally weighted regression (GTWR) model has the best goodness-of-fit. Finally, summarize and explore the driving mechanism of the evolution of residential space in Hangzhou. The main research work and results are as follows:

(1)   A statistical study was conducted on the location distribution and changes of newly-built residential districts in Hangzhou, and it was found that the residential space in Hangzhou expanded continuously along the main traffic lines and the space structure has changed from the West Lake single-centered mode into a multi-center distribution mode.

(2)   The residential space in Hangzhou presents a mosaic pattern. The extraction of the dominant factors of residential space differentiation in Hangzhou and the clustering analysis characterize the complexity of the causes of residential space differentiation.

(3)    The result of GTWR model shows that the accessibility of POIs like CBDs, employment centers, shopping malls, schools, parks and attractions are all essential factors that influence the spatial differentiation of housing prices, and the impact on housing price shows spatio-temporal heterogeneity. As residents pay more attention to the quality of life, the convenience of travelling and the quality of education resources has become more prominent in terms of residents5 choice over time, thus brings an increase in housing prices.

(4)    The spatial differentiation of urban housing prices is more than just an expression. It is also an important driving mechanism to promote residential spatial differentiation. In addition, there are the role of POI accessibility and external factors at the macro level, which comprehensively form a complex driving mechanism of urban residential space evolution.

Key words: POI accessibility; residential space; geographically and temporally weighted regressions; housing price; space differentiation

目录

致谢................................................................. I

摘要................................................................. II

ABSTRACT......................................................................................................... Ill

目录................................................................. V

1           绪论............................................................ 1

1.1研究背景和意义............................................... 1

1」」研究背景............................................... 1

1.1.2研究意义............................................... 5

1.2研究目的..................................................... 6

13研究内容和研究方法............................................ 6

131研究内容................................................ 6

1.3.2研究方法............................................... 7

1.4技术路线及论文提纲........................................... 8

1.4.1技术路线............................................... 8

1.4.2章节安羽*............................................. 10

1.5研究创新点.................................................. 11

2           文献综述....................................................... 12

2.1城市居住空间的相关理论...................................... 12

2.1.1城市居住空间理论基础.................................. 12

2.1.2城市居住空间格局的形成和演变.......................... 15

2.1.3居住空间分异模式研究.................................. 16

2.1.4居住空间分异动力机制研究.............................. 18

2.2城市内部住房价格空间分异研究................................ 19

221城市住房价格的影响因素研究............................. 20

2.2.2住房价格空间分异的驱动机制............................ 22

2.2.3住房价格研究模型的演进................................ 24 

2.3住宅小区到POI的可达性...................................... 26

231可达性定义.............................................. 26

2.3.2可达性测度方法......................................... 26

2.3.3住宅相关兴趣点的可达性测算及其对住宅价格的影响          27

2.4借鉴与启示................................................... 30

3          模型构建与数据选取.............................................. 33

3.1研究思路与逻辑............................................... 33

3.2研究范围和数据基础........................................... 34

3.3 POI选取与可达性模型测度..................................... 34

3.3.1住宅小区POI的选取..................................... 34

3.3.2可达性模型测度......................................... 38

3.4住房价格模型与变量........................................... 41

3.5本章小结..................................................... 43

4          杭州市居住空间演变与分异......................................   44

4.1杭州市居住空间格局演变....................................... 44

4.1.1住宅小区分布密度演变................................... 44

4.1.2城市交通发展和住宅小区分布相关性....................... 46

4.1.3 POI可达性与住宅小区分布相关性......................... 47

4.2      杭州市居住空间分异......................................... 52

4.2.1数据处理............................................... 52

4.2.2主导居住空间分异的因子提取............................. 55

4.2.3聚类分析............................................... 62

4.2.4杭州主城区社会空间分异的格局特征....................... 65

4.3本章小结..................................................... 66

5          住宅价格时空分异:基于POI可达性的视角......................... 67

5.1住宅价格时空模型............................................ 67

5.1.1GTWR模型构建......................................... 67

5.1.2GTWR模型回归结果..................................... 68

5.2     POI可达性对住宅价格分异演变的影响......................... 70

521各个POI的影响分布变化................................. 70

5.2.2住宅价格分异机制的时空演变............................ 87

5.3本章小结.................................................... 88

6           城市居住空间演变的驱动机制..................................... 89

6.1住宅价格分异与居住空间演变的交互............................ 89

6丄1住宅价格空间分异演变................................. 90

6」.2基于住宅价格视角的居住空间演变....................... 92

6.1.3住宅价格分异与居住空间分异的耦合...................... 93

6.2     POI可达性对居住空间分异的推动............................. 96

621城市中心可达性与居住空间分异格局....................... 96

6.2.2邻里可达性与居住空间分异格局.......................... 99

6.2.3教育资源可达性与居住空间分异格局..................... 100

624居民个体选择与居住空间分异格局........................ 101

6.3宏观层面的外部因素的驱动................................... 103

631国家和地方宏观政策因素................................ 103

6.3.2历史背景和城市规划因素............................... 104

6.4本章小结................................................... 105

7           结论与展望..................................................... 106

7.1研究结论................................................... 106

7.2研究不足与展望............................................. 108

7.2.1研究不足.............................................. 108

7.2.2研究展望.............................................. 108

参考文献........................................................... 109

作者筒历........................................................... 124

1绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

目前,伴随着城市化进程以及经济的高速发展,中国正经历着制度转型与空 间重构。城市通过对周边土地的建设和开发,建成区成倍扩张,城市内部空间激 烈重组,居住空间的变化日新月异。城市住房的类型和档次与居住群体的经济社 会属性存在紧密关联(吴启焰,2016),不同社会阶层的家廡根据自身的经济实 力和实际需求购买住房,城市居住空间也在逐步发生分化与重构。而居民不同的 社会属性差异和住房分化的空间属性差异引起了供需的不平衡,从而引起住房价 格空间分异。房价的空间分异,不仅是城市居住空间分异的结构化表征与市场化 反映,也是推动居住空间演变的重要驱动机制(宋伟轩等,2017)。在商品住宅 市场持续繁荣的背景下,城市内部居住空间分异的格局还将继续加剧。城市房价 的空间分异及演变,也越来越能够真实的反映出居住空间分异的总体格局和演变 趋势。

杭州是浙江省省会、副省级城市,也是长江三角洲南翼中心城市,在过去三 十余年里(尤其是21世纪以来),杭州市市区扩张,人口增长显著。根据中国国 家统计局等权威部门的年鉴数据,2006年杭州市区面积3068km2,其中建成区面 积305km2,全市常住人口773」万,而到了2018年末,市区面积8000km2,达到了 2006年的两倍多,市区扩张显著,建成区面积也增加到591km2,约为2006年的 两倍,全市常住人口达到980.6万人,杭州市的居住空间也随之发生了巨大的变 化。与此同时,城市交通系统快速发展,居民出行方式选择更加多样化,日常长 距离出行也增多。职住空间的不对称性引起居民的居住地与就业地分离,通勤距 离和时长随之增加。《2018年中国城市通勤研究报告》显示,包括杭州在内的国 内GDP排名TOP 10城市中,上班族的平均日常通勤时间为45分钟,通勤距离为 9.18km。其中北京市平均通勤时间长达56分钟,而杭州市的平均通勤时间为44 分钟。

本文主要关注住宅小区的POI可达性对杭州居住空间和房价分异演变的影 响。近年杭州的交通建设和住宅区位的发展变化主要表现为以下几个方面。

(1)  杭州市道路网络完善和轨道交通建设提高了出行便利程度,拓展了居 民住房选择空间。

21世纪以来,杭州市加快构建以“四纵五横”城市快速路网为骨架的城市道路 网络体系,截止2012年,已先后开工建设和完成了“四纵五横”快速路网系统中的 “四纵”“二横”,城市交通得到很大改善。2018年,杭州市已建成快速路网182公 里,主城区“四纵五横”快速路网基本成型,网络效应初步显现。预计在2022年亚 运会举办之前,杭州将基本建成“四纵五横三连■•一延"快速路网,实现主城、副 城及组团“45分钟”通行时空圈。

杭州首条地铁线路1号线于2012年11月24日正式开通。2014年11月24日,杭 州地铁2号线东南段开通试运营。截至2018年6月,杭州地铁运营线路共3条,共 设车站79座,运营里程共计117.6公里。

高德地图发布的《中国主要城市交通分析报告》中的中国主要城市拥堵排名 显示,2014-2016年杭州的拥堵排名都是稳定在前五,到了2018年杭州高峰拥堵 排名显著下降到57名,高峰拥堵延时指数也从2.0左右,下降至1.648。2018年杭 州市交通健康指数排名40,高峰期小汽车平均速度25.48km/h,工作日平均拥堵 时长(双程)27.55分钟。总体来说杭州的拥堵情况比起前些年有所改善,这与 杭州市城市总体规划(2001-2020年)密不可分。该规划于2016年修订,提出构 建都市区1小时通勤网络,以改善城市通勤状况。发达的城市通勤网络使得居民 在住房选择时有更多的可能,由此也影响到了城市居住空间。

(2)  通勤研究报告显示杭州居民的职住平衡状况良好,居民住房选择时考 虑到居住地的交通可达性。

《2018年中国城市通勤研究报告》显示,钱江新城、黄龙商圈、滨江区科技 园、西湖科技园和海创园是杭州职住比较高的区域,是主要的就业中心。可以看 到主要的就业中心仍然位于市中心地价较高的区域,也有少数的小型就业中心分 散于杭州市的各个次中心。

据《2018年中国城市通勤研究报告》显示,杭州平均通勤时间为44min,通 勤距离为&4km,其中,通勤路程小于5km的群体占比44.2%,通勤路程在5-15km 之间的群体占比37.8%,通勤路程15-25km之间的人群占比14.4%,通勤路程超过 25km的人群占比3.6%o

杭州市通勤时间1小时以内的人群占到797.2%,在十大城市中仅次于武汉, 领先于广州、苏州、成都、深圳、天津、上海、重庆、北京。跨城通勤人群占比 4%,反向通勤人群(从工作区出发去生活区通勤的人群)为4.3%。总体来说, 杭州市通勤状况比较良好,这也体现杭州市民大多选择了交通可达性比较高的地 方居住,达到职住平衡的情况。

(3)           住房的区位特征显著影响价格,消费者愿意支付更高的价格购买具有 良好交通条件的住宅。

城市住房价格空间分异是居住空间分异最直观的体现,而住房价格的微观影 响因素主要包括建筑特征、区位特征及邻里特征三方面,使得住房价格形成了不 同的空间形态。其中,区位特征和邻里特征反映了住房带来的各种配套设施使用 的便利性,大部分学者都认为住房的区位特征和邻里特征能够显著地影响房价。

随着城市的不断建设和发展,城市能够提供的就业机会多,工资报酬高,基 础设施完善,吸引到了许多就业人员。交通条件的改善能提高居民的交通能力, 降低居民的通勤成本,从而提高区位相对较好的住宅的价格。交通可达性指数髙 的住宅小区相对而言拥有着更好的区位条件以及更高的价格,反之,可达性偏低 的住宅小区的区位条件相对较差,价格也相对低廉。

举例来说,杭州市的传统豪宅区以武林和钱江新城为代表,价格以60000元 /m?以上居于杭州楼市价格的顶端。市中心的武林板块周边地铁一号线,二号线, 机场快线,公交、快速路出入口齐备。钱江新城核心区地铁二号线与四号线已开 通,是杭州市区内地铁最密集的片区;望秋立交和望江隧道使得住在钱江新城一 带的市民岀行过江非常便捷。而“天目-环北-艮山”快速路的升级改造,使得彭 埠入城口地区的交通更为便利,整个钱江新城片区无论是公共交通出行或是私家 车出行都十分便捷。30000-40000元/n?价格的板块开始往周边区域外移,由主城 区扩至萧山区,包括城东新城、艮北新城、祥符、铁路北、桃源、之江度假区、 西兴、钱江世纪城、萧山区政府、萧山开发区、宁围、湘湖等。这些板块的主要 特征是配套较齐全,交通便利,一般是地铁站沿线,延伸至地铁终点站可达的位 置,地理区位也位于主城区“四纵五横”快速路网中,板块规划前景较好,未来 升值空间较大。而作为杭州楼市价格的底端,均价20000/m2以下的板块主要集中 在余杭区与萧山区的边缘。相对而言交通没有那么便利,到达城市中心的时间也 会明显长于其他地区。

(4)            现有研究考虑了交通建设和POI可达性对居住空间影响的相对较少。

1990年以来,中国城市居住空间在各种因素的驱动下正经历着剧烈的变化, 突出特点为:原本均衡的“面”被局部异常“点”(湖泊、公歐开发新区等)或“线” (轨道交通、环线等)的出现打破。许多学者从交通因素定量研究可达性与住房 价格的关系。Easley和Kleinberg (2010)研究证明良好的交通网络条件能显著提 升房价。Debrezion等(2011)发现新的铁路设施建设能显著地引起沿线住房价 格上涨,且离站点距离增大,增值效果减弱(李清波,宁玉玺,2016;况伟大等, 2016;吴良国,易华莹,2017)。

已有研究中,城市微观住宅价格相关研究非常丰富,但是关于居住空间的文 献关注POI可达性影响的不多。一些研究探究了轨道交通发展对住宅价格的作 用,然而考虑城市交通体系建设和路网完善对住宅小区交通出行可达性的影响, 进而对居住空间产生影响的相关研究较少。

《杭州市城市总体规划(2001—2020年)》(2016年修订版)明确了结合北部 地区转型提升,城西科创和大江东两大产业集聚区建设以及轨道交通与新城综合 体的建设,调整主城和地区次中心,未来将新增城北城市副中心、未来科技城城 市副中心和大江东城市副中心三大城市副中心,加快转变杭州以前单核化的发展 模式,早日形成以钱塘江为轴心、多中心、组团式、网络化的城市格局,即多核 化的发展模式。面对未来发展的这种态势,有必要对杭州的居住空间和住房价格 的分异演变做进一步的研究。本研究将在已有文献的基础上,基于可获得的最新 口径数据和较长的时间跨度探究2006-2018年杭州市居住空间的演变,居住空间 分异与POI可达性之间的关系,并通过计量模型,定量分析POI可达性变化对住 房价格时空分异的影响,从内部影响因素结合外部动力研究居住空间演变的动力 机制。

1.1.2研究意义

(1) 理论意义

本文通过将道路交通网络与住宅小区POI可达性建立关联,可以从系统的角 度关注城市交通基础设施建设的影响,弥补了以往研究中对城市内部路网完善的 忽视,并从全局的视角考察交通条件的影响力和作用效果,可以对城市内部住房 分布演变和居住空间分异作出更加合理的解释。

本文尝试采用时空计量模型,定量探究住宅小区PO1可达性对住房价格的影 响。近年来随着地理加权模型等空间计量模型的逐渐流行,住宅价格模型对空间 非平稳性的考虑日益完善。实际上,住宅的空间位置和交易时间都是住宅价格的 重要影响因素。本文采用时空地理加权统计回归分析模型(Geographically Temporal Weighted Regression, GTWR),将空间因素和时间因素纳入房价分析模 型中,解决了城市住宅价格模型中的时空非平稳性即差异性问题。

(2) 现实意义

揭示POI可达性对杭州居住空间和房价分异演变的影响,有助于消费者选购 区位条件心仪而又能够承担得起的住宅,也有助于房产管理部门掌握居住区和工 作区的空间结构分布,进行房价调控,还可以为开发商决策和开发提供建议与参 考。通过模型分析,探求P0I可达性和住宅价格之间的相关性及耦合性,可以为 政府有关部门制定合理有效的房价政策提供依据,为规划部门制定和实施城市规 划提供必要的信息,也可研究交通需求,从而进行交通设施的规划和新城区的建 设与规划。

1.2研究目的

研究可达性对杭州住房市场的影响,探究交通发展和杭州居住空间发展的关 系。细化考虑居住空间的演变与POI可达性,住宅价格分异之间的相关性和耦合 性。在对住宅小区到不同兴趣点的可达性进行测度并综合考虑的基础上,引入时 空计量模型探究POI可达性对住宅价格影响的时空异质性。

在这个总体思路下,本研究又可以分为以下几点:

(1)      探究城市交通条件对于住房市场的重要性,研究随着时间变化,交通 基础设施项目加强建设,住宅小区由此产生的分布变化,探究交通条件发展和住 宅小区区位分布、空间分异之间的相关性;

(2)      考察POI可达性的变化对居住空间演变的影响,探究住宅小区POI可达 性与居住空间演变的相关性和耦合性,以及产生的居住空间分异情况;

(3)      分析测度交通系统的变化(可达性,出行成本)以及新增城市活动(居 住、服务、商业)的空间分布,以及其与住宅价格之间的关系,通过时空地理加 权模型深入分析POI可达性对于不同区域不同时间住宅价格的影响强度;

(4)      探究住房价格空间分异与居住分异在作用机制和空间格局上的关联耦 合特征,细化考虑居住空间的演变与POI可达性、住宅价格空间分异之间的关联 度,综合探究总结城市居住空间演变的驱动机制。

1.3研究内容和研究方法

1.3.1研究内容

本文主要基于居住空间理论、可达性理论、特征价格理论,针对杭州市交通 建设发展和住宅市场,重点研究住宅小区的POI可达性对杭州居住空间和住房价 格分异演变的影响。住宅价格的空间异质性反映了消费者区位选择的意愿,而消 费者个体区位选择的加总结果形成了城市居住空间的分布和分异格局,因此,本 文借助商品住宅价格的空间分布梯度探讨居住空间分异模式。在对新建住宅小区 样本点的区位分布数据和新房交易价格数据整理的基础上,通过可达性模型对杭 州市住宅小区相关的POI可达性进行测度分析。接着通过时空地理加权模型探讨

POI可达性对住宅价格时空分异的影响,最后探究总结杭州城市居住空间演变的 驱动机制。主要的研究内容如下所述:

(1)       构建住宅小区可达性指数,分析其时空变化

考虑住宅小区相关的各类兴趣点,准确测算住宅小区到不同兴趣点的可达性 指数,评估城市道路网络发展和轨道交通共同作用对住宅小区的POI可达性产生 的影响。

(2)       杭州城市居住空间演变探究

利用GIS系统和基于住宅小区的数据,对杭州市新建住宅区位分布及其变化 进行统计研究,基于社会因子分析法和分层聚类法分类和识别出不同的社会聚居 群体。对居住空间相关指标包括标准差、极差、平均值等统计特征值进行统计, 计算分布密度、分异指数等反映社会要素分异的指数,研究杭州市住房市场的空 间分异特征。考察路网建设对于新建住宅样本点分布的影响,将出行时间纳入空 间分异的统计和回归分析中进行考虑,研究POI可达性变化对居住空间演变的影 响。

(3)       构建时空地理加权模型,检验可达性对不同区位房价的影响

由于住宅小区的POI可达性对住宅价格的影响在不同区位不同时间上存在 差异,本文构建时空地理加权模型探讨POI可达性对于住宅价格影响的时空异质 性,并与传统地理加权模型和混合地理加权模型结果进行比较,验证时空模型的 拟合优度。

(4)       综合探究城市居住空间演变的驱动机制

研究住房价格空间分异的演变以及进行不同价值水平小区模式的聚类分析, 探讨房价分异和空间分异的相关与耦合性。考虑居住空间的演变与P01可达性、 住宅价格空间分异之间的关联度,总结探究城市居住空间演变的驱动机制。

1.3.2研究方法

本文旨在探究杭州市的居住空间和POI可达性的关系。基于可达性理论和居 住区位理论,构建可达性测度模型,对杭州市住宅小区的POI可达性进行测算。 利用GIS空间分析方法刻画居住格局的演变,用社会因子生态分析法探讨居住空 间分异的情况。引入时空计量模型探究城市快速路网和轨道交通综合作用下的住 宅小区POI可达性对房价的影响,探讨POI可达性和住宅价格变化之间的相关性 和耦合性。具依方法如下:

(1)     文献硏究

梳理了早期关于城市住宅区位理论,可达性理论的研究发展历程,分析了住 房选择、居住空间演变、住房价格分异方面的研究,并总结了他们在研究区域划 分、实证模型、住宅兴趣点的选择以及可达性测算方法上的变革。从以往的文献 研究中发现关于城市居住空间目前研究较少、尚待研究的内容,为后续的研究提 供改进的方向。

(2)     空间表达和统计研究

本文以杭州为案例城市,利用GIS系统和地统计学方法,对杭州市各类交通 项目建设、住房区位分布、住房价格等进行统计研究。利用街道层面的出行调查 数据进行社会因子生态分析,对居住空间分异的不同族群进行聚类分析,识别分 区之间的社会空间联系。对反映空间特征的统计特征包括标准差、极差、平均值 等进行描述性统计分析,测算分布密度、分异指数等反映社会要素分异的指数, 以此体现杭州市空间分异的具体特征。

(3)     计量模型分析

本文在对相关文献综述的基础上,对杭州市交通发展与住宅市场的关系展开 定量分析:对可达性的概念,可达性的测度方法以及模型等进行系统研究,制定 杭州市住宅小区POI可达性评价方案。住宅小区POI可达性对于住宅价格所产生 的影响在不同时间不同空间上存在着动态变化过程,本文通过构建时空地理加权 模型来测度不同区位影响力的时空动态变化。

1.4技术路线及论文提纲

1.4.1技术路线

居住格局与房价格局两者之间是互相影响,共同推进的。本文对于杭州居住 空间的演变研究主要包括居住空间的演变与分异,同时住宅价格是研究居住空间
的一个重要维度。通过住宅价格梯度,可以定量分析和研究居住空间分异情况, 本文基于PO1可达性的视角探究住宅价格及影响因素时空维度上的变化。在实 证研究的基础上,总结并综合探讨城市居住空间演变的驱动机制。

本文的技术路线图如下图1-1所示。

image.png

图1-1技术路线

1.4.2章节安排

本文共包括七个章节,具体章节内容安排如下:

第一章引言。主要阐述文章的研究背景、理论意义与现实意义,提出研究目 的,根据相应研究内容提出研究方法,从全局层面上梳理文章的技术路线和章节 安排,明确论文要旨。

第二章文献综述。主要从多个方面介绍与本文研究主题相关的文献研究,包 括城市居住空间的理论基础、城市居住空间的演变与分异、住宅价格影响因素、 住宅价格时空分异、住宅小区到POI的可达性定义和测度等。

第三章模型构建与数据选取。在阅读大量文献的理论基础上,首先对POI可 达性与房价和居住空间之间的关系进行理论梳理,明确本文逻辑。接着对本文所 使用的模型方法和变量进行详细阐述。主要的模型分为可达性测度模型和房价模 型两块,针对各自的优缺点和数据要求进行讨论。

第四章杭州市居住空间演变与分异。利用地统计学和GIS技术结合,研究杭 州市的居住空间从2006年到2018年的演变,探究居住空间演变与交通条件发展的 关系。进一步探讨杭州市的居住分异模式,提取出主导杭州居住空间分异的因子, 分析杭州社会空间分异的特征。

第五章住宅价格时空分异:基于POI可达性的视角。在对住宅小区POI可达 性进行测算和讨论的基础上,构建时空地理加权模型,并聚焦于本文中采用的 POI可达性指数,深入分析住宅小区POI可达性对住宅价格影响的时空异质性。

第六章城市居住空间演变的驱动机制。探究房价分异与居住空间演变的交 互,基于房价视角观察居住空间的演变,归纳得到城市房价分异不只是居住空间 分异的结构化、市场化表达,也是推动居住空间演变的重要驱动机制。此外,POI 可达性的变化对居住空间分异也有推动作用,同时还有宏观层面的外部因素驱动 作用,综合形成居住空间演变复杂的驱动机制。

第七章结论与展望。根据前文的实证研究结果,并结合杭州市交通条件和住 房市场的发展状况,对POI可达性以及居住选址导致的居住空间演变的关系进行 分析解读,并结合研究中存在的不足,进行下一步研究的展望。

1・5研究创新点

本文的创新点具体如下:

(1)  城市地铁线路、高架、快速路网的建设使得居民能更加便捷的到达各 类POI,而目前研究中考虑到城市交通条件变化对居住空间产生影响的相关研究 较少。同时可达性研究中多把住宅到POI的直线距离作为距离表征,近期有部分 研究基于路网距离和道路设计速度来计算通行时间作为变量。然而杭州道路的通 行速度在大部分时间与设计速度不相吻合,本文结合交通管理部门的车辆实际通 行速度数据计算出实际通行时间,并将之引入计量模型,提高了POI可达性计算 的准确度。因此本文在研究内容和计算方法上有所创新。

(2)    以往的研究中采用的住宅价格模型对空间非平稳性的考虑较多,而关 注时间因素非平稳性影响的分析相对缺乏。事实上,住宅的空间位置和交易时间 都是影响住宅价格的重要因素。本文采用了时空地理加权模型(GTWR),并将 其拟合优度和传统的地理加权模型(GWR)以及混合地理加权模型(MGWR) 结果进行对比,在处理时空数据选择了更适合的时空计量模型,关注到了时间因 素的非平稳性影响,因此本文在模型选择上也有所创新。

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