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城市重大事件对住宅价格的影响:以杭州G20峰会为例

作者:admin1 日期:2021-07-07 14:24:23 点击:94

摘要:城市重大事件因其对城市空间结构调整、经济社会发展等维度的有力推动作 用,成为全球化时代下城市实现可持续发展的重要手段。G20杭州峰会是杭州市 近年来备受瞩目的一次城市重大事件。本文以2016年举办的G2O杭州峰会为实 证案例,从宏观和微观两个角度,分析城市重大事件对住宅价格的影响。

在宏观层面,本文基于2015年到2017年的住宅交易数据,构建双重差分模 型分析G20峰会对杭州整体住宅价格的影响,发现对比于其他城市而言,G20峰 会的举办对杭州的住宅交易均价存在积极影响。在微观层面,本文基于2015-2018 年杭州市住宅交易数据,针对G20峰会的举办对杭州城市内部住宅价格影响, 构建传统特征价格模型和地理加权回归模型进行分析,并将两个模型的回归结果 进行对比,发现G20峰会的影响可以资本化于住宅价格中,并且不同时点和不 同空间位置的住宅受到影响不同。本文的主要研究结论如下所示:

(1)  G20峰会的举办显著推动了杭州市住宅价格的上涨。基于双重差分模 型实证研究证明了 G20峰会对杭州市的住宅价格存在一定的溢价效应,G20峰 会是杭州市的住宅价格在研究期内上涨的一个主要推动性因素。

(2)  城市重大事件对住宅价格的影响随着时间推移会产生变化。以G20峰 会为例,举办当年其场馆建设对住宅价格的影响程度最大;在举办后两年,由于 区位条件和基础设施的改善,其对住宅价格依然存在持续影响但影响在逐步减弱。

(3)  与举办场馆距离显著影响住宅价格且影响存在空间异质性。在对杭州 市内部的微观分析中,本文主要关注的是与G20峰会举办场馆距离对住宅价格 的影响。实证结果显示,大型活动举办场馆对位于其周围的住宅价格会产生显著 影响。与G20峰会举办场馆距离越近,住宅价格受到G20峰会举办的影响越大。

(4)  城市重大事件会对住宅价格造成影响有多方面的原因。首先,供需两 方的心理预期因事件而提升;其次,城市重大事件对城市经济、吸.引力均可带来 利好,从而拉动就业、吸引人才,使得住宅市场上的需求增多;最后,城市重大 事件带来的场馆建设、环境整治、交通条件改善、新区规划等城市■空间结构和居 住条件的改善,提升了城市的土地价值,从而间接推动了住宅价格的上涨。

关键词:住宅价格;城市重大事件;G20杭州峰会;特征价格

Abstract

The G20 Hangzhou Summit is an urban mega-event that has brought Hangzhou a lot of international attention and is an important opportunity for Hangzhou to maintain its strength and develop itself into an international city. Taking the G20 Summit held in Hangzhou in 2016 as an example, this paper empirically studies the affect of the G2O Summit on residential prices from both macro and micro perspectives.

In terms of macro analysis, based on data from 2015 to 2017, this paper established a DID model to study the impact of G20 summit on the overall housing price in Hangzhou, and concluded that, compared with other cities, the G20 summit did push up residential transaction prices in Hangzhou. In the micro analysis, the housing transaction data of Hangzhou from 2015 to 2018 were used, and this paper established a hedonic price model and a geographical weighted regression model.Then compare the two models to study the influence of the G20 Summit on the residential price in Hangzhou. It concludes that the impact of the G20 Summit can be capitalized in housing price and different time points and different spatial locations of the house affected by different. The main research conclusions of this paper are as follows:

(1)    The holding of the G20 summit has significantly affected the housing price in Hangzhou. In the comparative analysis between citie, this paper establishes a DID model and empirically proves that the G20 summit has a premium effect on residential prices in Hangzhou, and the G20 summit was an important factor in the rise of housing prices in Hangzhou during the study period・

(2)    The impact of major events on housing prices can change over time. In the case of the G20 summit, for example, the expected effect on housing prices from the announcement of a major event in the city was not significant, whereas the impact on house prices peaked in the year the event was held. 2 years after the summit was held, due to the improvement of location conditions and infrastructure, it still has a lasting impact on housing prices but the impact is gradually diminishing .

(3)    The distance from the venue significantly affects the housing price and has spatial heterogeneity. Through the comparative analysis of the traditional characteristic price model and the geographical weighted regression model, it is found that the influence of different characteristic variables on the housing in different spatial locations is different. In general, the closer it is to the Venue hosting the G20 summit, the greater the impact of the hosting of the G20 summit on housing prices.

(4)    There are three reasons why major urban events can affect housing prices.First, major urban events raise the psychological expectations of both supply and demand;Second? major urban events can bring good news to the city economy and attraction, thus stimulating employment, attracting talents and increasing the demand in the housing market.Finally, the improvement of urban spatial structure and living conditions brought about by major urban events, such as venue construction, environmental remediation, traffic conditions improvement, new district planning, etc., enhances the city's land value, thus indirectly promoting the rise of housing prices.

Key words: Housing price; Urban mega-events; G20 Hangzhou Summit; Hedonic price

目录

1绪论.................................................. 1

1.1研究背景............................................................. 1

1.1.1现实背景......................................................... 1

1.1.2理论背景......................................................... 2

1.2研究目的与研究内容................................................... 3

1.2.1研究目的......................................................... 3

1.2.2研究内容......................................................... 3

1.3研究方法与技术路线................................................... 4

1.3.1研究方法......................................................... 4

1.3.2论文技术路线..................................................... 6

2理论基础与实证研究进展............................... ....9

2.1理论基础............................................................. 9

2」.1相关理论........................................................ 9

2.1.2重大事件对住宅价格的影响机理.................................... 12

2.2国内外相关研究现状.................................................. 15

2.2.1房价影响因素.................................................... 15

2.2.2城市重大事件对房价的影响........................................ 20

2.3本章小结............................................................ 24

3模型与数据............................................ 25

3.1研究区域............................................................ 25

3.2数据来源............................................................ 26

3.2.1住宅价格数据.................................................... 26

3.2.2电子地图数据.................................................... 28

3.3变量选择与量化...................................................... 28

3.3.1因变量选择...................................................... 28

3.3.2自变量选择...................................................... 29

3.4实证模型选取........................................................ 32

3.4.1双重差分模型.................................................... 32

3.4.2传统特征价格模型................................................ 33

3.4.3地理加权回归模型................................................ 34

3.5本章小结...........................................................   35

4G20峰会对杭州市住宅价格的宏观影响实证分析.............. 37

4.1样本与变量选择.....................................................   37

4.2模型设定............................................................ 37

4.3适用模型选取与实证结果分析.......................................... 39

4.3.1双重差分适用模型选取............................................ 39

4.3.1双重差分模型实证结果...........................................   41

4.3.2结果分析......................................................... 42

4.4 模型检验..... ....................................................   45

4.4.1平行趋势检验...................................................   45

4.4.2稳健性检验.....................................................   47

4.5本章小结............................................................ 49

5 G20峰会对杭州市住宅价格的徼观影响实证分析............. 51

5.1样本与变量选择...................................................... 51

5.1.1样本描述性统计..................................................  51

5.1.2共线性检验....................................................... 53

5.1.3异方差检验....................................................... 53

5.2传统特征价格模型.................................................... 55

5.2.1模型设定......................................................... 55

5.2.2模型检验......................................................... 56

5.2.3结果与讨论....................................................... 57

5.3地理加权回归模型实证................................................ 60

5.3.1模型设定......................................................... 61

5.3.2插值分析......................................................... 62

5.3.3模型检验......................................................... 63

5.3.4结果与讨论....................................................... 64

5.4本章小结............................................................ 70

6结论与展望............................................ 73

6.1研究结论............................................................ 73

6.2政策建议............................................................ 74

6.3研究不足与展望...................................................... 75

6.3.1研究不足......................................................... 75

6.3.2研究展望......................................................... 76

参考文献............................................... 77

附录................................................... 87

附录1: 26个城市研究期内基本面及住宅市场数据.......................... 87

附录2: 2015、2017和2018年样本描述性统计............................ 103

作者简历及在学期间所取得的科研成果..................... 106 

1绪论

1.1研究背景

I.1.I现实晋景

城市重大事件是城市开发建设与综合发展的催化剂。城市重大事件的成功举 办,能够完善城市的功能定位,推动经济增长,增强城市国际知名度。通过举办 重大的公共活动,地方政府能够在短时间内最大程度地集中各方面资源与能力, 尽可能让政府与私人的投资在时间上同步,实现一些在通常情况下难以得到实施 的大型城市开发投资项目(卓健,2009)。2016年9月,二十国集团领导人峰会 (以下简称G20杭州峰会)在杭州召开,全世界二十个主要经济体国家的领导 人和企业家都将来到杭州,此时杭州将成为举世瞩目的焦点,这对于杭州的城市 形象树立、品牌效应扩散和知名度的提升等各方面都有帮助。这是杭州实现高速 发展的历史新起点,杭州已经来到了实现国际化走向新发展的机遇期(黄宝连, 2017)。

G20峰会落地杭州帮助城市完善了内部功能布局及基础设施建设,这对于杭 州整体的房地产市场发展也具有推动作用。在G2O峰会的举办场馆方面,杭州 利用了规划中已有的国际博览中心作为G20峰会的主要场馆,它坐落于由隔江 相望的钱江新城和钱江世纪城一同组成的杭州中央商务区内,这一区域也是规划 中的杭州新中心。杭州国际博览中心是杭州从西湖时代迈向钱塘江时代的新的标 志性建筑,G20峰会在此举办也将为钱江世纪城板块带来更多的目光与机遇。

杭州作为准一线城市,在G20峰会的带动下城市发展水平日趋增长,国际 化水平不断提升,吸引了大量来自浙江省内乃至全国的居民前来工作生活或投资 住房。在2016年以前,杭州市商品住宅销售面积与均价一直保持相对稳定状态, 但如图1.1所示在2016年和2017年杭州住宅市场的交易呈现出量价齐升的现 象,交易量与交易价格均达到新高。据透明售房网统计,2016年杭州市区二手房 共签约115769套,较2015年增加49449套,增幅达74.56%,创历史年度新高。 市区二手房签约面积达1172.8万平方米,同比增长72.53%,签约金额1811.2亿 元,同比增长85.05%。从以上数据能看出,杭州市的住宅交易市场在G20峰会 举办前后表现异常活跃。因此,本文以杭州市举办G20峰会为例,研究城市重大 事件对住宅价格的影响,具有一定的研究价值。

城市重大世间对住宅价格的影响

图1. 1杭州市2010-2017年住宅商品房销售面积与平均销售价格1

1.1.2理论背景

城市重大事件的影响从20世纪80年代被提出开始,逐渐进入到学者的视线 里,随后大量学者对城市重大事件的影响效应进行研究,研究领域从最开始的旅 游学界逐渐延伸至经济发展、城市建设等领域,研究发现城市重大事件的对城市 的短期与长期发展均有不同程度的影响。城市重大事件通常需要政府进行投资以 进行配套设旋建设和重塑所在地城市形象(Hall, 1997)。而住宅作为一种具有空 间固定性的产品,其产品价值与所在城市有着较大的关系,城市的经济发展程度 和宜居性在很大程度上决定了该城市的住宅价格水平。

对大量文献进行了阅读与总结后本文发现,在针对城市重大事件影响的相关 研究中,学者多关注其对城市发展建设带来的影响,而将城市重大事件与城市住 宅市场联系起来,定量分析城市重大事件对住宅价格影响的研究并不多见。尤其 是,虽然已经有部分学者针对奥运会(Kavetsos, 2012; Wang&Bao, 2018)>世 博会(潘启荣,2012)、世界杯(Kimetal, 2006; Lopes et al, 2014)等重大活 动对住宅价格的影响进行了研究,但是针对诸如G20杭州峰会这样的国际重大

1注:数据来源于国家统计局官网 会议对房价影响的文献极少。同时,在对住宅市场的研究中,学者所关注的重大 事件又多侧重于金融危机(Reinhart&Rogof, 2009;张凌和杨霖尊,2020)或是 调控政策(阮连法和包洪洁,2014;王鹤,2014)等,而鲜有学者针对城市中举 办的大型活动对住宅市场的影响进行研究。

因此本研究在对以往文献进行分析的基础上,将G20峰会与杭州的住宅价 格联系起来,从城市间宏观分析和城市内部微观分析两个角度,测度G20峰会 对杭州住宅价格的全局平均性影响和空间异质性影响。

1.2研究目的与研究内容

1.2.1研究目的

本文以G20峰会为例研究城市重大事件对住宅价格的影响,有以下3点研 究目的:

(1)  在理论层面,深入研究计量经济学、房地产经济学、城市经济学等经 典理论,系统、全面地回顾总结国内外有关城市重大事件对住宅市场影响的相关 研究,构建理论分析框架,为实证研究城市重大事件对住宅价格的影响奠定基础。

(2)  在实证层面,基于住宅市场数据,利用双重差分模型、特征价格模型、 地理加权模型以及地理信息系统等模型方法,从宏观和微观两个维度深入揭示城 市重大事件对住宅价格的影响机理。

(3)  在应用层面,总结城市重大事件对住宅价格影响的形成机制和系统成 因,并对合理利用事件机遇和促进房地产业的健康发展提出政策建议。同时,也 为购房者做出购买决策和房地产开发商进行产品开发提供借鉴。

1.2.2研究内容

本文通过对文献进行回顾,系统性地总结了国内外关于城市重大事件对住宅 价格影响的研究现状。结合杭州市的实际情况,构建理论模型,并实证分析城市 重大事件对房地产价格的影响。具体研究内容包括以下四个方面:

(1)城市重大事件对住宅价格影响的文献总结

通过阅读大量的文献资料,对关于城市重大事件对住宅价格的影响的国内外 文献进行梳理,归纳已有的研究结果。针对杭州市自2016年G20峰会举办后所 开启的后G20前亚运时代的住宅市场,测度城市重大事件的影响,为后续的模 型构建和实证分析打下基础。

(2)        变量选择和理论框架构建

本文基于文献梳理,在课题组已具备的资料的基础上进一步收集、整理城市 基本面数据和小区层面住宅特征数据,并且加入能够揭露城市重大事件影响的相 关变量以搭建表征住宅特征的指标体系,为后续实证分析奠定基础。同时,本文 根据文献分析,形成城市重大事件对住宅价格影响的理论框架,基于区位理论、 地租理论、城市触媒理论和特征价格理论构建理论模型,探索城市重大事件对住 宅价格的影响机理。

(3)        G20峰会对杭州住宅价格的宏观影响实证研究

实证研究中,采用全国26个城市2015至2017年的季度数据,基于双重差 分模型在城市之间进行对比分析,验证G2O峰会对杭州市住宅价格的整体影响 效应。

(4)        G20峰会对杭州住宅价格的微观影响实证研究

基于特征价格理论分析框架,利用杭州市主城区2015年至2018年的住宅交 易数据,分年度构建特征价格模型,实证研究各个年度G20峰会对杭州市住宅 价格的全局平均影响作用及其动态演变规律。同时,采用G20峰会举办当年的 年度交易均价数据,基于地理加权回归模型进一步探讨分析城市重大事件对杭州 城市不同空间位置的住宅价格的影响,探索重大事件影响的空间异质性。

1.3研究方法与技术路线

1.3.1研究方法

本文主要基于城市重大事件和房地产经济学相关理论,针对杭州市住宅市场 进行研究。主要运用了以下研究方法:

(1)       文献研究。本文通过收集和整理国内外有关研究文献,总结了影响房 价波动的因素,梳理了城市重大事件对房地产价格影响的研究发展历程,归纳了 城市重大事件对住宅价格可能帶来的影响,形成了系统的文献综述,给本文的实 证研究部分提供文献支持。

(2)       问卷调查。通过对杭州市主城区内的大量住宅小区进行实地问卷调查, 补充、完善实证数据,掌握有关住宅小区样本的邻里特征,比如小区环境、配套 设施等,形成一套完整的特征价格变量体系。

(3)           统计分析和计量经济模型建立。利用SPSS、GWR4、ArcGIS和Stata 等统计软件进行实证分析。首先,构建双重差分模型,进行城市间的对比分析, 明确G20峰会对杭州存在着影响;其次,构建不同时间序列上的传统特征价格 模型,得到G20峰会对杭州住宅价格的平均影响以及随时间变化的影响效应变 动;最后,构建2016年G20峰会举办当年的地理加权回归模型,并利用GIS将 其在地图上进行可视化展示,从而得到G20峰会影响在杭州城市内部空间上的 异质分布规律。

(4)            系统分析。在文献研究和实证分析的基础上,将住宅特征、住宅价格、 价格(半)弹性系数等数据进行整合,对城市重大事件对住宅价格的影响做出系 统的分析,联系相关理论和杭州市的基本情况,并通过模型之间的对比分析,得 出相应分析结论。

1.3.2论文技术路线 

论文范文技术路线图

研究结论

图1.2技术路线

本文共分为六个章节,具体的结构安排如下文所示:

第一章绪论。本章主要介绍本文具体的研究背景、研究内容、研究目标、 所釆用的研究方法和主要研究内容,从全局层面上梳理文章的技术路线和结构安 排,明确论文要旨。

第二章理论基础与实证研究进展。在理论基础部分,首先阐述本研究的理 论基础为地租理论、区位理论、城市触媒理论和特征价格理论,再针对城市重大 事件对住宅价格的影响机制进行分析。在实证研究进展方面,本从数个方面介绍 与研究中心有关的文献研究,从文献中梳理了房价波动的影响因素,包括经济基 本面因素、供给与需求因素、住宅自身因素及其他因素等;与此同时,总结国内 外文献中针对城市重大事件对房价影响的有关研究。

第三章模型与数据。本章首先明确了本文实证研究中所聚焦的研究区域范 围;其次,详细交代了实证研究中所采用的各种类型数据的来源;第三,在总结 了众多参考文献对变量的选择及量化方式的基础上,结合研究区域的实际情况, 选择了解释变量与被解释变量,并说明了变量的量化方式;最后,本章还对本文 实证研究所使用的模型方法进行详细阐述,主要为传统特征价格模型、地理加权 回归和双重差分模型,针对不同模型各自的优缺点和数据要求进行讨论。

第四章G20峰会对杭州市住宅价格的宏观影响实证分析。本章基于城市间 对比分析的视角,以杭州为实验组城市,选择2015至2017年的城市宏观数据建 立双重差分模型,将杭州市与对照组城市的住宅价格进行对比,剥离出G20峰 会对杭州市商品住宅价格的影响。

第五章G20峰会对杭州市住宅价格的微观影响实证分析。本章聚焦城市内 部进行研究,首先采用2015年至2018年的杭州市住宅小区二手房交易均价数 据,分年度建立基于OLS回归的传统特征价格模型,通过对G20举办前、举办 当年和举办后两年共四个年度截面数据回归结果进行分析,探讨G20峰会对杭 州住宅价格的平均影响效应。再建立地理加权模型,进一步分析G20峰会对杭 州市住宅价格影响的空间异质性。最后,通过两个回归模型的对比分析,得出本 章的研究结论。

第六章结论与展望。首先,本章对前文的实证研究部分所得出的主要结论 进行了总结;其次,根据前文的实证结果和结论对政府、房地产商及消费者分别 给出部分对策建议;最后,提出了研究中存在的一些不足和展望,为后续的研究 提供参考。

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